>二、房产项目投资的成本控制
(一)土地获得前
在获取房产项目土地前,要预侧土地获取价格=周边同类楼盘销售价—房产项目投资成本(上述九项,除土地费用外)—合理的净利润。根据已知的容积率、建筑密度、总高度、退界、土地性质、绿化率等条件,来设定建筑面积、户室比、建筑形式,从而预测房产项目开发成本。
(二)项目开工前控制
1、通过招标选择优秀的方案设计和建筑设计院,用足容积率,总建筑面积、总高度、退界、日照间距等,选择出众的外立面,房型和相关建材设备。
2、通过招标选择优秀的工程监理公司。 3、通过招标选择质优价廉的工程施工企业。
4、力争减免相关规费。
(三)项目过程中的控制
1、合理控制工期
特别是控制相关节点工期,如开工、+0.00、-0.00、销售开盘节点、结构封顶、主体结构完成、室外总体完成、项目综合验收、交房等。
2、合理控制质量
通过基础验收、隐敝工程验收、结构封顶验收、主体结构验收至过程验收,将质量问题减少到最小和最少程度。从而减少整治、返工等方面的时间。
3、合理控制工程变更
无论是设计变更,还是工程量增减都要严格控制和审核。
4、材料和设备的招标
通过招标形式,对相关甲供料(材料和设备)进行货比三家,尽可能选择质优价廉的产品。 5、力争减免相关规费
特别是预售时和综合验收时的相关规费。
(四)项目完成后的控制
特别是在工程结算、决算以及审计时,严格控制项目总费用,一般力争不突破项目原有的总预算,为今后项目成本预测创造新的参考依据。
房产项目成本控制,是在项目进行中,根据实际情况(如签约和各种工程合同)变化,不断进行变更,以逐渐接近和满足项目预算,使企业领导随时掌握项目成本变化情况。
房产项目投资成本的预测,是房产企业领导投资决策的依据。项目成本的前期控制,是房产企业领导贴近市场,及时调整的依据;项目成本的过程控制,是房产企业领导考核企业部门和员工的依据;项目成本的最终控制,是房产企业领导综合评价项目的依据。总之,房产项目投资成本的全过程控制的优劣,是衡量一个房产企业的成功标志。
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